债务高塔上的潘苏通在“加杠杆”游戏里摔了一跤

发布时间:2020-11-01   来源:黄冈视窗   

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债务高塔上的潘苏通 在“加杠杆”游戏里摔了一跤

观点 观点 2020-07-17

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继去年“启德退地”风波后,高银金融的资金问题再次被摆上台面。

观点地产网 步子迈得太快,总会有摔跤的那一刻。
比如向来擅长“加杠杆”游戏的潘苏通,这次就在筹资活动中摔了一跤。
7月14日,高银金融宣布短暂停牌,以待刊发有关内幕消息公告。消息一出,便有香港本地媒体称,此次停牌或涉及高银旗下香港九龙湾写字楼项目——高银金融中心被贷款方要求接管的事件。
报道披露,有高银金融中心租户声称接获一名接管人的通知,指以后租金改向接管人缴交,而非向高银。
消息并非空穴来风,7月15日,高银金融发布的内幕消息公告,内容也涉及前述事件。公告显示,高银金融及若干直接及间接附属公司于7月13日分别接获数份通知,内容关于赐誉有限公司、成美控股有限公司及Goal Eagle Limited结欠的若干债务。
观点地产新媒体从公告获悉,其中,涉及赐誉有限公司于2019年4月9日发行本金额为68亿港元的浮息优先抵押票据,与德意志信托(香港)有限公司信托契据;以及成美、Goal Eagle(借方)于2019年3月29日获得由若干独立金融机构授出一笔本金额约合共18.95亿港元的定期贷款融资。
于7月13日,赐誉接获Borrelli Walsh Limited发出函件,声称要接管赐誉的所有资产;同日,高银金融接获抵押信托人的催缴函,要求成美与Goal Eagle立即支付贷款本金及所产生的利息合共约15.42亿港元及2.51亿美元(相当于约19.56亿港元)。
而上述行为,是否已构成违约,市场上则看法不一。有消息指,近期高银正与多名贷款方商讨还款细节,但其中一名贷方因应市况不稳定为由,要求高银提早还款,并提出要接管物业。
与此同时,亦有消息传出,由于高银与贷方的洽商已接近完成,贷款并未到期,不排除是有人借此胁逼高银及公司大股东潘苏通。
但一业内人士亦有意见指出,此为违约行为,催收无果之后便会开始处置资产,即通过变现或者债务重组的方式。
继去年“启德退地”风波后,高银金融的资金问题再次被摆上台面。
焦点:高银金融国际中心

其中,赐誉的所有资产及承担,包括对位于九龙湾启祥道17号名为新九龙内地段6314号的一幅地块及建于其上的宅院、建筑及楼宇(写字楼物业)的直接拥有权。写字楼物业亦即为高银金融国际中心。

再次被提及的高银金融国际中心,相信很多人并不会陌生。这一投资性物业在高银金融的每份财报中,都是必不可少的存在,其业绩表现也颇受重视。

这是潘苏通及高银从内地转战香港房地产市场后,涉猎的第一个项目。于2011年,潘苏通与高银组成合营公司,以逾32亿港元投得该地皮,后历经5年建筑期才落成启用,并作为高银香港总部。

资料显示,高银金融国际中心位于香港九龙湾启祥道17号,整座大厦总楼面面积共90万平方呎,包括超甲级写字楼约 80万平方呎和餐饮约10万平方呎。

虽早期不被看好,但近年来,高银金融国际中心的租金表现不俗。2019年下半年,高银金融国际中心录得租金收入及其他相关营业额同比增长32.7%至9670万港元。高银金融亦以项目管理费的形式产生新收入1540万港元。

不过,租金收入也主要来源于“自家人”。由潘苏通及其他关连公司租用的写字楼及餐厅,每年缴交的固定租金约7800万元,相当于整幢物业近五成的租金收入。

对于左手金融、右手地产的潘苏通而言,单靠租金收入远不能满足自身发展野心。早在两年前,高银金融国际中心便已成为潘苏通进行资产腾挪、筹集资金的砝码之一。

彼时,为了简化及整合房地产业务,高银金融向潘苏通出售香港何文田常盛街住宅项目60%股权,以及持有何文田站第一期物业发展项目合营公司高鉎投资50.1%间接权益,代价123.94亿港元。

同时,高银金融以56.08亿港元收购高银金融国际中心剩下40%的股权。交易完成后,高银金融国际中心由高银金融全资持有。

通过这一轮置换操作后,潘苏通即向高银金融注入约67.94亿港元资金。

但由于此前大肆加杠杆拿地,高银金融自身的资金状况一直不甚理想,上述资产腾挪之后,缺口仍存。

让潘苏通再次打起了高银金融国际中心的主意。

于2018年6月,高银金融将旗下高银金融国际中心抵押给长实旗下公司,获得约102.3亿港元贷款,贷款将用于偿还工商银行贷款。

这一融资计划市场讨论诸多,当时还有业内分析道:“这种交易可能不只是一种商业贷款,而是双方之间或存在战略型合作,只是有些约定并没有对外透露而已。”

而长实在2018年半年报中,将一笔102.3亿港元的“短期应收贷款”计入账中。这一贷款,年利率约8%。

但双方后来也没有合作。2019年4月,消息称高银金融完成偿还了长实的贷款,但后又随即转向德意志银行寻求一笔68亿港元的债券融资。

也正是这笔68亿港元的债券融资,让高银金融陷入如今的境地。于2020年7月13日,声称接管人表示委任Cosimo Borrelli、Ma Siu Ming Simon及ChiLai Man Jocelyn担任赐誉的董事,以接替全部现任董事。

盘活:出售资产与再融资

如高银金融找不到偿债的方法,高银国际金融中心或将易手他人。而相关债务无法及时解决,高银金融也将面临着一揽子连带的违约问题。

在此次发布的公告中,高银金融方面表示,集团正在安排为票据及贷款进行重新融资,方法(其中包括)如下:寻求87亿港元左右的新融资;及出售其于九龙启德第4B区4号地盘名为新九龙内地段第6591号一幅地块。

对于87亿港元左右的新融资,其未述及具体的计划,市场上消息也甚少。

至于出售计划,今年3月份已有相关动态。3月19日,高银金融发公告称收到一名独立第三方(一间具规模的从事房地产发展等综合业务的公司)有条件要约。该要约提述的全面收购项目,即为上述的出售地块。

半个月后,高银金融表示已接受收购所持香港九龙启德地块的要约。其称,“现正与有关方面就该建议交易的合规事宜进行咨询工作。”

资料显示,新九龙内地段第6591号地块,由高银系公司迅富国际有限公司于2018年12月以约89亿港元的价格拿下。该地块总占地面积约为9708平方米,总建筑面积为3.2万平方米至5.3万平方米,计划作住宅发展,预计总投资额约140亿港元。

历经两个月,高银金融终于宣布以70.4亿港元出售启德4B区4号地皮,买方为Top Family Group Limited,所得款项净额将用作偿还借贷及一般营运资金。

尽管出售地块可以及时输血,但粗略一算,资金缺口仍不小。高银金融也续称,尽管如此,与票据及贷款所结欠的总未偿还本金额加相关累计利息相比,写字楼物业的当前市值存有可观的余额。

于2019年12月31日,于未经审核综合财务报表上,高银金融写字楼物业账面值约183亿港元。

“就在短期内为票据及贷款取得再融资一事,董事会一直以来及直至现在仍然有此信心。”信心虽在,但不可置否,高银金融本身的资金难题更难以解决。

深陷资金迷途,与潘苏通早年间的高杠杆拿地不无关系。据观点地产新媒体早前统计,于2016-2019年4年内,潘苏通撬动了近400亿资金,抢下何文田、启德等区域多宗高价土地。

数据显示,于2019年12月31日,高银金融营运资金约为52.17亿港元,现金及现金等值以及已抵押银行存款合共约为25.5亿港元。但截至2019年底,高银金融的计息银行及其他借贷约为154.83亿港元,债项对总资产比率为41.4%。

借贷压力之下,去年高银金融就闹了一场“启德退地”风波。退出香港启德第6546号地块之时,潘苏通还对外回应,“融不到资,这是一个笑话。”

潘苏通总是对高银金融的融资能力信心十足。而此次债务危机,也亟需高银金融发挥再融资能力。

据悉,这次着手接管高银国际金融中心的Borrelli Walsh Limited,即香港保华顾问有限公司,是一家专注重组、破产和司法的会计师事务所,并参与了近年来规模最大、难度最大的企业倒闭和调查。

一业内人士称,高银金融的这些资产盘活起来不容易,只能找重组方,“最终还要看中介和债权人最终能找到何种方式盘活资产,不然只能一直拖下去。”


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